烟台水母网:房地产行业分化或加剧

admin/2020-04-28/ 分类:民生/阅读:

本报记者 李国辉

克日,上市房企亿达中国控股有限公司公布通告称,公司5285.4万美元中期票据于4月19日到期未能偿付。只管亿达中国4天之后完成了票据兑付,但依然构成了违约。亿达中国违约事宜引发市场对房企生计状态的关注。

人民法院通告显示,停止3月尾,天下已有跨越百家房企宣布停业,大部门是二三线都会中的中小开发商。受到疫情影响,今年前三个月,房地产投资、销售大幅下挫,高度依赖资金的房企还能撑多久?在疫情打击和偿债高压之下,房地产开发商是否面临较大的信用风险?

一位中小房地产开发商高管告诉《金融时报》记者,受疫情影响较严重的是现金流吃紧、高债务、高杠杆型的开发商,预计此类房企将接纳区域合并、职员精简等控制成本的措施。现金流足够的房企受影响相对较小,且随着疫情获得控制,市场已经最先恢复正常,销售加速、现金回流也有利于开发商改善现金流重要的情形。

穆迪公布的讲述显示,在运营环境严重的形势下,随着流动性重要的小型开发商削减营业或向更大的公司出售资产,预计头部开发商的市场份额将继续提升。

“手有余粮”才是生计规则

一季度,天下商品房销售额同比下滑24.7%,销售面积同比下滑26.3%;天下房地产开发投资同比下降7.7%;土地购置面积同比下滑22.6%,新屋开工面积同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短时间内面临较大打击。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平示意,基于普遍的天下土地贮备、壮大的现金贮备及融资能力、壮大的销售团队,大型房企抗压能力相对较强。但部门小型房企的现金流管理能力相对较弱,面临很大的市场退出压力。

上述房企高管则以为,负债率较高的房企面临较大压力,这与房企规模无关,而与谋划思绪有关。此前,高杠杆型房企普遍加倍看重销售额的增进,疫情打击使其转向加倍看重利润,因此,应着手降杠杆、控成本,增添销售回款,以掌握更多现金流。

与此看法相印证,大型房企中杠杆率较高的恒大、融创等均宣布了一系列降杠杆、控成本措施,这表明此类房企早已认识到,通过高杠杆实现扩张的门路已很难走通,唯有高质量增进才是决胜的要害。就连杠杆率较低的万科也在业绩公布会上高呼“现金为王、手有余粮”才是活下去的生计规则。

在房地产商业活动下降,且部门房企资金重要的靠山下,降价促销成为当下的应急手段之一。3月份,房产销售和投资增速都有所回升,疫情对房地产行业的暂时性打击正在逐渐消退。

不外,中国银行国际金融研究院研究员李佩珈以为,从天下来看,未来房地产市场连续调整的压力依然较大,叠加居民收入放缓、失业率上升的影响,房地产销售能否逐步企稳另有很大的不确定性。

相关数据显示,停止4月中上旬,30个大都会房产成交面积降速较3月份进一步收窄。连平示意,宏观政策逆向调治力度加大,有助于房地产行业回暖,预计后续财政和土地政策料逐步释放努力信号,推动房地产投资反弹。

防止出现房企资金流断裂风险

近期,个体都会楼市买卖火爆、房价异动上涨引起普遍关注,有新闻称,存在房产抵押谋划贷款违规流入房地产市场的情形。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企示意,对于违规把贷款投入房地产市场的行为要坚决予以纠正。

连平强调,在“房住不炒”的政策基调下,政策抑制房价过快上涨的态度明确。土地供应方面,现在,海内土地供应处在下行周期的尾部阶段,土地供应将有用增添,整年土地购置及房产开发增速下行可控,因此,无需担忧房价快速上行的风险。

“房价过快上涨其实是对未来生长空间的透支,总体照样希望房价保持平稳,这样市场也能有连续稳健的生长。”上述房企高管说。

李佩珈示意,未来,房地产调控既要防止部门都会房价过快上涨对其他都会形成传导效应,又要防止房地产销售和投资继续过分萎缩的风险,重点是提高房地产调控政策的精准性,既防止信贷资金“跑冒滴漏”,又要防止房地产企业资金流断裂的风险。在辅助房企资金回笼措施方面,可以思量允许房企延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、加速销售审批等。

“当前,一方面,一些房地产企业杠杆率在80%以上,一旦销售放缓,资金不能准期回笼,部门企业存在停业风险;另一方面,不少中资房地产企业外洋还债压力显著加大。”李佩珈示意,给予这些企业需要、合理的支持既是促进经济平稳增进的需要,也是提防债务风险激增的需要,重点是对部门受疫情影响较大的房地产业加速贷款展期解决,调整其还款设计,降低其偿付压力。

穆迪授评的70家规模居前的中国房地产开发商的情形显示,到2021年4月尾之前,这些开发商将有920亿美元境内外债券到期,大部门受评的中国高收益房地产开发商将能够知足未来12个月到期债券的偿付需求。

这920亿美元债务中,57%左右的到期债券为境内债券,共计530亿美元。穆迪示意,多数受评开发商将能够通过刊行新债来偿付这些债券,且金融体系流动性的增添将有利于多数受评开发商,增强其未来到期债券的再融资能力。

对于390亿美元的境外债务,穆迪公布讲述称,在2020年底之前有境外债券到期的35家开发商中,25家开发商的境外现金和未使用银行信贷额度可完全笼罩需偿付的债务。倘若境外资金不足以归还境外到期债务,开发商仍可通过向境外母公司派息、跨境双向人民币现金池和内保外贷等方式解决境外到期债券的偿付问题

(责任编辑: HN666),

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